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第七十四回【慧问】农房买卖有限制
“朝军，晚上有空吗？我刚从美国回来，咱们一起吃个饭？我正好也有点事想咨询你一下，大忙人能抽得出时间不？”手机里传出陈言秋的声音，张朝军笑了：“你这成日里空中飞来飞去的，还好意思说我是大忙人？没问题，晚上聚一聚，时间、地点你来定！”
“好啊，我知道一家很好的潮州菜馆，一会儿我把地址微信你。”陈言秋也笑了。
张朝军是通过潘倩才认识陈言秋的。记得初见陈言秋时，他也是刚从美国回来，深色的西装，尼料大衣，温文尔雅，才华出众，完全是民国时代的偏偏佳公子。自己与潘红、潘倩这姐妹俩自小相识，对两人的泼辣、独立、雷厉风行深恶痛绝，无奈回天乏术只能忍着，担心这两个比男人还厉害的青梅竹马嫁不出去，所以当潘倩如胶似漆地拉着彬彬有礼的陈言秋举办婚礼时，张朝军都觉得像是在做梦。好不容易适应了吧，偏生在他们的儿子都已经上初中时，这夫妻俩居然又离婚了，离婚的原因还死活都说不清，让张朝军再度觉得像是在做梦。不过撇开陈言秋与潘倩的恩恩怨怨不说，张朝军和他还是时有联系。
陈言秋选的潮州菜馆在一个四合院里，虽已深秋，但院内菊花开的正好，团团簇簇，争奇斗艳，张朝军还未开口，窈窕的女服务员已经殷勤引路。四合院的老房子久经岁月，完美地与现代改造结合起来，贴有印花的玻璃透出晕黄的光，显得很暖和。张朝军不得不感慨，这里确实是陈言秋会喜欢的地方。陈言秋坐在一个靠窗的包间里，窗外树荫婆娑，室内灯光明亮。因为暖和，陈言秋只穿了件毛衣，看见张朝军进来，忙站了起来，“朝军！快请坐！”
张朝军笑着正准备打招呼时，眼风一扫，看到陈言秋身边坐着一位和他年龄相仿的女子，穿着一件藏青描金线绣花的改良唐装，长发很利落地挽成了一个发髻，看起来既有着东方女子特有的温婉，却又不失干练。张朝军不由得一愣，心内暗忖，难道……是陈言秋的新女朋友？可据他所知，虽然陈言秋和潘倩离婚了，这二人之间却仍然有着说不清道不明的感情，尤其他清楚地知道，潘倩仍然爱着陈言秋，那么眼下这个算是怎么回事？
“这位是……？”张朝军带着疑问看向了陈言秋。后者似乎看出了张朝军的心中疑问，却不负责解开，只是笑着介绍：“这是我在国内的经纪人，也就是让我变成了空中飞人，飞来飞去忙着演出的始作俑者，袁芷岚女士。今天这顿饭局，也主要是因为她遇到了一个麻烦，想要咨询一下大律师您，所以把她也叫上了。”
“张律师您好，久仰大名了！”袁芷岚落落大方地和张朝军握手、打招呼。“咱们先吃饭，我的事情一会再谈。”
饭餐很丰富，响螺清爽，青梅酱地道，螃蟹更是酥香甜嫩，饭后清茶，香气四溢。在这样的愉快的气氛中，袁芷岚递过了一份文件，“张律师，几年前我在通州附近向当地农户马牛扬买了所房子，当时是现款全价支付的。可是上个月那家农户到法院起诉，说我不是农村户口，我们之间签订的房屋合同是无效的，要求我把房子退还。您看，这是我们当时签的合同和相关材料，还要麻烦您帮我看看，我该怎么应对？”
马牛扬？马牛羊？这名字起的，动物大集合啊！张朝军忍笑忍到内伤，这才收拾了心情，快速地浏览了文件。原来是2009年7月15日，马牛扬与袁芷岚签订了房屋买卖协议，约定以15万元的价格将位于北京通州区某庄镇的正房2间、厢房3间出售给袁芷岚，并在当天交付价款和房屋，双方没有对土地使用人进行变更。也就是说，虽然袁芷岚买了房，但土地使用人仍然是那马牛扬。
“芷岚买了那所房子后，重新进行了修缮，添加了洗手间等设施，她的父母也搬进去住了好几年了。当然，芷岚确实是城市户口。”陈言秋接着说，“那马牛扬认为芷岚不是他们村的村民，他们之间签订的房屋买卖合同无效，起诉到法院要求芷岚退还房屋，他则退还当初收的房款。朝军，你说现在应该怎样办呢？”
张朝军听到那马牛扬的名字，仍是想发笑，却还是轻咳了一声，正色道：“从签订的这份《买卖房协议书》上来看，袁小姐和马牛扬之间的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。但是宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，如果袁小姐是该宅基地的集体经济组织成员身份，即是该村的村民，又或者具有农村户口，那么就没问题。但现在很显然，袁小姐是城市户口，也不是该村村民，而且袁小姐买的这所房子的《集体土地建设用地使用证》，仍然在马牛扬的名下，并没有变更为袁小姐，按照有关法律及国家政策规定，城镇居民禁止购买农民住宅或者宅基地，所以马牛扬诉请这份合同无效，是有依据，并肯定会得到法院支持的。”
“那我真的只能把房子退还，然后拿回当初所支付的房款吗？为了修缮这所房子，我也花了不少钱了，而且两位老人也都习惯了住在那儿，现在又突然要把房子退还……”袁芷岚听了张朝军的分析后，面色有些惨白，不知如何是好。
“是啊，那芷岚该怎么办呢？”陈言秋拍了拍袁芷岚的肩膀，以示安抚，又转头问张朝军。
“根据现在的情况来看，马牛扬作为出卖人在当初卖房时，明知他卖的房屋及宅基地是属于法定禁止流转范围，而在多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，很明显，对于这起无效合同，他必须要负主要责任。所以对于芷岚买房时信赖利益的损失，应当全面考虑马牛扬在这期间因为土地升值、补偿所获得的利益，以及袁小姐因房屋现值和原买卖价格的差异造成等因素，要求法院判定马牛扬以有关部门评估的房屋现值进行补偿，而不仅仅是退回当初的房款。”张朝军又倒了一杯茶，茶点已经上齐了，精致的糕点配着细瓷骨碟，色泽艳丽，味道诱人。
袁芷岚默了一阵，叹了口气：“这也算是坏消息中的最好结局了。多谢张律师的指点了，这事……”
“还是要麻烦朝军了！”陈言秋接过话茬，很理所当然地把这事交给了张朝军来帮忙处理。
还能说什么呢？张朝军点了点头，举起了手中的杯子，先专心品茶吧……
====慧问提示====
我国法律、法规没有直接的关于农房买卖的相关禁止性规定，但国家政策则是明确禁止的.根据《民法通则》的规定；“民事活动必须遵守法律法规，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”，根据国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年11月国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》，明确规定了城镇居民禁止购买农民住宅或者宅基地，所以可知，农村房屋的流转是合法的，但是城镇居民去不是适格主体，因此，对于此类合同，因违反国家政策而应认定无效合同，适用《合同法》合同无效的规则来处理。
“好啊，我知道一家很好的潮州菜馆，一会儿我把地址微信你。”陈言秋也笑了。
张朝军是通过潘倩才认识陈言秋的。记得初见陈言秋时，他也是刚从美国回来，深色的西装，尼料大衣，温文尔雅，才华出众，完全是民国时代的偏偏佳公子。自己与潘红、潘倩这姐妹俩自小相识，对两人的泼辣、独立、雷厉风行深恶痛绝，无奈回天乏术只能忍着，担心这两个比男人还厉害的青梅竹马嫁不出去，所以当潘倩如胶似漆地拉着彬彬有礼的陈言秋举办婚礼时，张朝军都觉得像是在做梦。好不容易适应了吧，偏生在他们的儿子都已经上初中时，这夫妻俩居然又离婚了，离婚的原因还死活都说不清，让张朝军再度觉得像是在做梦。不过撇开陈言秋与潘倩的恩恩怨怨不说，张朝军和他还是时有联系。
陈言秋选的潮州菜馆在一个四合院里，虽已深秋，但院内菊花开的正好，团团簇簇，争奇斗艳，张朝军还未开口，窈窕的女服务员已经殷勤引路。四合院的老房子久经岁月，完美地与现代改造结合起来，贴有印花的玻璃透出晕黄的光，显得很暖和。张朝军不得不感慨，这里确实是陈言秋会喜欢的地方。陈言秋坐在一个靠窗的包间里，窗外树荫婆娑，室内灯光明亮。因为暖和，陈言秋只穿了件毛衣，看见张朝军进来，忙站了起来，“朝军！快请坐！”
张朝军笑着正准备打招呼时，眼风一扫，看到陈言秋身边坐着一位和他年龄相仿的女子，穿着一件藏青描金线绣花的改良唐装，长发很利落地挽成了一个发髻，看起来既有着东方女子特有的温婉，却又不失干练。张朝军不由得一愣，心内暗忖，难道……是陈言秋的新女朋友？可据他所知，虽然陈言秋和潘倩离婚了，这二人之间却仍然有着说不清道不明的感情，尤其他清楚地知道，潘倩仍然爱着陈言秋，那么眼下这个算是怎么回事？
“这位是……？”张朝军带着疑问看向了陈言秋。后者似乎看出了张朝军的心中疑问，却不负责解开，只是笑着介绍：“这是我在国内的经纪人，也就是让我变成了空中飞人，飞来飞去忙着演出的始作俑者，袁芷岚女士。今天这顿饭局，也主要是因为她遇到了一个麻烦，想要咨询一下大律师您，所以把她也叫上了。”
“张律师您好，久仰大名了！”袁芷岚落落大方地和张朝军握手、打招呼。“咱们先吃饭，我的事情一会再谈。”
饭餐很丰富，响螺清爽，青梅酱地道，螃蟹更是酥香甜嫩，饭后清茶，香气四溢。在这样的愉快的气氛中，袁芷岚递过了一份文件，“张律师，几年前我在通州附近向当地农户马牛扬买了所房子，当时是现款全价支付的。可是上个月那家农户到法院起诉，说我不是农村户口，我们之间签订的房屋合同是无效的，要求我把房子退还。您看，这是我们当时签的合同和相关材料，还要麻烦您帮我看看，我该怎么应对？”
马牛扬？马牛羊？这名字起的，动物大集合啊！张朝军忍笑忍到内伤，这才收拾了心情，快速地浏览了文件。原来是2009年7月15日，马牛扬与袁芷岚签订了房屋买卖协议，约定以15万元的价格将位于北京通州区某庄镇的正房2间、厢房3间出售给袁芷岚，并在当天交付价款和房屋，双方没有对土地使用人进行变更。也就是说，虽然袁芷岚买了房，但土地使用人仍然是那马牛扬。
“芷岚买了那所房子后，重新进行了修缮，添加了洗手间等设施，她的父母也搬进去住了好几年了。当然，芷岚确实是城市户口。”陈言秋接着说，“那马牛扬认为芷岚不是他们村的村民，他们之间签订的房屋买卖合同无效，起诉到法院要求芷岚退还房屋，他则退还当初收的房款。朝军，你说现在应该怎样办呢？”
张朝军听到那马牛扬的名字，仍是想发笑，却还是轻咳了一声，正色道：“从签订的这份《买卖房协议书》上来看，袁小姐和马牛扬之间的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。但是宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份联系，如果袁小姐是该宅基地的集体经济组织成员身份，即是该村的村民，又或者具有农村户口，那么就没问题。但现在很显然，袁小姐是城市户口，也不是该村村民，而且袁小姐买的这所房子的《集体土地建设用地使用证》，仍然在马牛扬的名下，并没有变更为袁小姐，按照有关法律及国家政策规定，城镇居民禁止购买农民住宅或者宅基地，所以马牛扬诉请这份合同无效，是有依据，并肯定会得到法院支持的。”
“那我真的只能把房子退还，然后拿回当初所支付的房款吗？为了修缮这所房子，我也花了不少钱了，而且两位老人也都习惯了住在那儿，现在又突然要把房子退还……”袁芷岚听了张朝军的分析后，面色有些惨白，不知如何是好。
“是啊，那芷岚该怎么办呢？”陈言秋拍了拍袁芷岚的肩膀，以示安抚，又转头问张朝军。
“根据现在的情况来看，马牛扬作为出卖人在当初卖房时，明知他卖的房屋及宅基地是属于法定禁止流转范围，而在多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，很明显，对于这起无效合同，他必须要负主要责任。所以对于芷岚买房时信赖利益的损失，应当全面考虑马牛扬在这期间因为土地升值、补偿所获得的利益，以及袁小姐因房屋现值和原买卖价格的差异造成等因素，要求法院判定马牛扬以有关部门评估的房屋现值进行补偿，而不仅仅是退回当初的房款。”张朝军又倒了一杯茶，茶点已经上齐了，精致的糕点配着细瓷骨碟，色泽艳丽，味道诱人。
袁芷岚默了一阵，叹了口气：“这也算是坏消息中的最好结局了。多谢张律师的指点了，这事……”
“还是要麻烦朝军了！”陈言秋接过话茬，很理所当然地把这事交给了张朝军来帮忙处理。
还能说什么呢？张朝军点了点头，举起了手中的杯子，先专心品茶吧……
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我国法律、法规没有直接的关于农房买卖的相关禁止性规定，但国家政策则是明确禁止的.根据《民法通则》的规定；“民事活动必须遵守法律法规，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”，根据国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年11月国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》，明确规定了城镇居民禁止购买农民住宅或者宅基地，所以可知，农村房屋的流转是合法的，但是城镇居民去不是适格主体，因此，对于此类合同，因违反国家政策而应认定无效合同，适用《合同法》合同无效的规则来处理。