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第九十五回【慧问】已租房屋再行抵押还债事房主变动
轰隆隆的火车在黑暗中前行，偶尔经过小站，零星的几点灯光，流星般在黑暗中滑过，在这样的车厢中，听着那火车的轰隆声，赵家鸣总是难以习惯，彻夜难眠。一旁的刘珉则闭着眼睛，头抵着车窗，偶尔会有迎面经过的列车的灯光映过来，照亮了他在朦胧中的脸。熟睡的刘珉与他弟弟刘毓很像，相似到让赵家鸣有点毛骨悚然的感觉。在被赵家鸣当文物似的研究了半天后，刘珉终于睁开眼睛，一脸你到底在看什么的样子瞪着赵家鸣。
“你真的不在那家律所干了？”赵家鸣终于想到问题打破刚才的尴尬。
“嗯，去年不是因为和……小梅的事，和我妈--”刘珉顿了顿，自嘲地一笑，“或者应该说是我小姨才对，我都不知道如何面对他们了，原来的大姨变成了亲妈，原来的妈妈变成了小姨……”刘珉摇摇头，继续道：“还是叫妈吧，毕竟是她养大了我--因为小梅的事，我和我妈闹了别扭，我妈一气之下断了我的经济支援，三张银行卡加起来没有五十块钱，地铁都不舍得坐，天天忙着打工，为了赚钱竭尽所能、急功近利。经济上的短缺放大了我对钱的欲望，掩盖了原本的理想和信念，总是羡慕别人的从容，但现实的自己却被贪婪淹没了理性。”刘珉没有回答赵家鸣，看着窗外自言自语般的说。
赵家鸣挠了挠头，不是很明白，追问道：“律师不是你的理想吗？”
“你是律师？”刘珉还没回答，坐在对面的一个中年妇人突然插嘴。
“算是吧！”刘珉简短的回答，想了想还是补充道：“我其实还是研究生，已经取得了法律从业资格证，之前在律所里实习。”
“哦，哦，这样啊……”中年妇人其实并不明白什么从业资格证，只听懂了刘珉说的“算是吧”三个字，就急忙忙地询问：“我有个事情，我有个事情您看看帮忙--”看见刘珉点了点头，接着说：“我儿子考上了大学，我就跟着一起到了北京，租了个六十多平的房子，做点小生意，也好照应儿子。当时说好的每月2000元的房租，一直租到今年8月。小吴，哦，也就是房东，他一直在外地做生意，我这儿呢，即是租房也算是帮他照看房子，所以这房租也不管我多要。这近四年来也都相处得很好，本来想等儿子大学毕了业我就回老家去，可是小吴最近突然告诉我，说他前年为了生意需要借钱，就把那套房子抵押给他的生意伙伴老宋，向他借款50万，约定借款一年。上个月他借款到期没钱还，于是就和老宋商量将房子以50万的价格转让给他。现在老宋找上门来要我们搬家，说房子已经是他的了，让我们赶紧搬出去。我这真不知道该怎么办好了。听我儿子说，那小吴和老宋这样做是没道理的，可是怎么没道理，他又说不清楚。刚听说您是律师，就想问问看，能不能请您帮帮忙？您说说，这叫我们真么办啊？我们在北京也没什么亲威朋友的，这一时之间叫我们搬到哪去呢？”车厢昏暗，但她的苦涩还是从声音中透了过来。
“阿姨您别着急，有他在，保管帮你解决地妥妥的！”赵家鸣似乎感受到了那份苦涩，忙替刘珉打保票，安慰那对面的中年妇人。
“是这样，”刘珉看了看手表，此时已经过了午夜，又抬头看向中年妇人，尽可能地放慢语速，平缓地分析道：“就您现在的情况来看，那个房东小吴将房子抵押给老宋，对您并没有实质性的损害。小吴作为房屋的所有人当然有权处分房屋，也有权将房屋抵押。”
“可是现在老宋来收房子了啊！要赶我们走啊！”中年妇人闻言颇为着急。
“别急，阿姨！”刘珉笑着说：“我之所以说对您没有实质性损害，是因为抵押并不转移占有，不会影响承租人，也就是您，对那套房子的占有、使用甚至是收益的权利，即使因为小吴还不了债而导致抵押权实现，您也仍然可以保持之前的租房合约。在法律上，是有一个‘买卖不破租赁’的原则来保护您的权益的。”
“我记得所有权人在已经出租的房子上设立抵押权时不是应当书面通知承租人吗？这个小吴在抵押房子前，应该要知会阿姨一声才对啊！是不是可以依此而申请小吴的抵押行为是无效的？”赵家鸣插了一句。
“确实是有这样的规定，小吴的确负有将房屋抵押这一情况通告阿姨的义务，但你仔细想想，即使小吴未通知房子已经抵押的事实，也不会影响阿姨的利益。就抵押合同而言，即使债务履行期届满，当抵押权实现时，阿姨也可以通过优先购买权来购买房屋……”刘珉扭头冲赵家鸣解释，对面的中年妇人可有点坐不住了，连连摇手道：“我可没有想要买房子，我也买不起啊……”
刘珉笑着对中年妇人解释道：“阿姨，我只是举个例子，说明一下这个抵押对您并不造成影响。而且，即使您不愿意购房，也仍然可以依据我刚才说过的那个‘买卖不破租赁’规则来维护自己的权利。所以小吴未通知您就将房屋抵押给老宋，也不能说明他们之间的抵押合同就有问题，从法律上来说，还是合法有效的。”
“那个……什么不破？什么买卖的？我听不太懂，不过，小伙子，我听你的意思，是说我还有权继续住在哪里了？”中年妇人眼中带着一点希望。
“是的，原有的租赁合同是有效的。而且小吴没有提前通知您，就将房子转让的行为侵犯了您的优先购买权，根据我国法律规定，您可以据此而要求小吴承担一定的赔偿责任。”刘珉建议说。
“只有这样吗？我们不能请求确认小吴和老宋之间的买卖合同无效吗？”赵家鸣关心的问。
“目前来说，仅是这样，侵犯了优先购买权，并不必然导致买卖合同无效。在2002年前我国法律没有对此问题做出明确规定的时候，确实有一段时间可以依此而判定房屋买卖合同无效，但是根据最新的司法解释，承租人仅能要求出租人因为侵犯优先购买权而承担相应的责任。”看着赵家鸣期待的眼神，刘珉无奈的说。想了想，又对中年女人建议道：“之前您不是说和小吴之间相处也比较愉快吗？不如直接找他做个中间人，让他帮忙和老宋好好沟通沟通，只要让老宋明白他没有权利在租房合同到期前撵你们走就行了。”
“是啊是啊，只要这段时间可以有房子住就好了，我也不是想要什么赔偿，小吴他也是好人，大家生活都很难的嘛！”妇人愁容稍减，连连道谢，又热情地抓了一大把花生要让二人尝尝，以表谢意。
车厢又恢复了宁静，列车还在黑夜中滑行，似乎这一段小插曲并未发生过一般。周围的人大都已经睡了，看了看刘珉，他已经又对着车窗发呆，这夜还真是够长的，赵家鸣深深感叹。
====慧问提示====
出租房屋和抵押房屋都是为了更好的利用房屋的效用而处分财产的行为。然而产权人出租房屋后在将房屋抵押可能对承租人和抵押人的利益有影响。如何平衡各方的利益是一个重要问题。通常情况下，产权人将房屋设立抵押权不影响承租人的利益。当抵押权是现实时，承租人具有有优先购买权，即使承租人不行使优先购买权，当房屋所有权发生转移后，承租人也可以依据买卖不破租赁原则继续履行原租赁合同。
“你真的不在那家律所干了？”赵家鸣终于想到问题打破刚才的尴尬。
“嗯，去年不是因为和……小梅的事，和我妈--”刘珉顿了顿，自嘲地一笑，“或者应该说是我小姨才对，我都不知道如何面对他们了，原来的大姨变成了亲妈，原来的妈妈变成了小姨……”刘珉摇摇头，继续道：“还是叫妈吧，毕竟是她养大了我--因为小梅的事，我和我妈闹了别扭，我妈一气之下断了我的经济支援，三张银行卡加起来没有五十块钱，地铁都不舍得坐，天天忙着打工，为了赚钱竭尽所能、急功近利。经济上的短缺放大了我对钱的欲望，掩盖了原本的理想和信念，总是羡慕别人的从容，但现实的自己却被贪婪淹没了理性。”刘珉没有回答赵家鸣，看着窗外自言自语般的说。
赵家鸣挠了挠头，不是很明白，追问道：“律师不是你的理想吗？”
“你是律师？”刘珉还没回答，坐在对面的一个中年妇人突然插嘴。
“算是吧！”刘珉简短的回答，想了想还是补充道：“我其实还是研究生，已经取得了法律从业资格证，之前在律所里实习。”
“哦，哦，这样啊……”中年妇人其实并不明白什么从业资格证，只听懂了刘珉说的“算是吧”三个字，就急忙忙地询问：“我有个事情，我有个事情您看看帮忙--”看见刘珉点了点头，接着说：“我儿子考上了大学，我就跟着一起到了北京，租了个六十多平的房子，做点小生意，也好照应儿子。当时说好的每月2000元的房租，一直租到今年8月。小吴，哦，也就是房东，他一直在外地做生意，我这儿呢，即是租房也算是帮他照看房子，所以这房租也不管我多要。这近四年来也都相处得很好，本来想等儿子大学毕了业我就回老家去，可是小吴最近突然告诉我，说他前年为了生意需要借钱，就把那套房子抵押给他的生意伙伴老宋，向他借款50万，约定借款一年。上个月他借款到期没钱还，于是就和老宋商量将房子以50万的价格转让给他。现在老宋找上门来要我们搬家，说房子已经是他的了，让我们赶紧搬出去。我这真不知道该怎么办好了。听我儿子说，那小吴和老宋这样做是没道理的，可是怎么没道理，他又说不清楚。刚听说您是律师，就想问问看，能不能请您帮帮忙？您说说，这叫我们真么办啊？我们在北京也没什么亲威朋友的，这一时之间叫我们搬到哪去呢？”车厢昏暗，但她的苦涩还是从声音中透了过来。
“阿姨您别着急，有他在，保管帮你解决地妥妥的！”赵家鸣似乎感受到了那份苦涩，忙替刘珉打保票，安慰那对面的中年妇人。
“是这样，”刘珉看了看手表，此时已经过了午夜，又抬头看向中年妇人，尽可能地放慢语速，平缓地分析道：“就您现在的情况来看，那个房东小吴将房子抵押给老宋，对您并没有实质性的损害。小吴作为房屋的所有人当然有权处分房屋，也有权将房屋抵押。”
“可是现在老宋来收房子了啊！要赶我们走啊！”中年妇人闻言颇为着急。
“别急，阿姨！”刘珉笑着说：“我之所以说对您没有实质性损害，是因为抵押并不转移占有，不会影响承租人，也就是您，对那套房子的占有、使用甚至是收益的权利，即使因为小吴还不了债而导致抵押权实现，您也仍然可以保持之前的租房合约。在法律上，是有一个‘买卖不破租赁’的原则来保护您的权益的。”
“我记得所有权人在已经出租的房子上设立抵押权时不是应当书面通知承租人吗？这个小吴在抵押房子前，应该要知会阿姨一声才对啊！是不是可以依此而申请小吴的抵押行为是无效的？”赵家鸣插了一句。
“确实是有这样的规定，小吴的确负有将房屋抵押这一情况通告阿姨的义务，但你仔细想想，即使小吴未通知房子已经抵押的事实，也不会影响阿姨的利益。就抵押合同而言，即使债务履行期届满，当抵押权实现时，阿姨也可以通过优先购买权来购买房屋……”刘珉扭头冲赵家鸣解释，对面的中年妇人可有点坐不住了，连连摇手道：“我可没有想要买房子，我也买不起啊……”
刘珉笑着对中年妇人解释道：“阿姨，我只是举个例子，说明一下这个抵押对您并不造成影响。而且，即使您不愿意购房，也仍然可以依据我刚才说过的那个‘买卖不破租赁’规则来维护自己的权利。所以小吴未通知您就将房屋抵押给老宋，也不能说明他们之间的抵押合同就有问题，从法律上来说，还是合法有效的。”
“那个……什么不破？什么买卖的？我听不太懂，不过，小伙子，我听你的意思，是说我还有权继续住在哪里了？”中年妇人眼中带着一点希望。
“是的，原有的租赁合同是有效的。而且小吴没有提前通知您，就将房子转让的行为侵犯了您的优先购买权，根据我国法律规定，您可以据此而要求小吴承担一定的赔偿责任。”刘珉建议说。
“只有这样吗？我们不能请求确认小吴和老宋之间的买卖合同无效吗？”赵家鸣关心的问。
“目前来说，仅是这样，侵犯了优先购买权，并不必然导致买卖合同无效。在2002年前我国法律没有对此问题做出明确规定的时候，确实有一段时间可以依此而判定房屋买卖合同无效，但是根据最新的司法解释，承租人仅能要求出租人因为侵犯优先购买权而承担相应的责任。”看着赵家鸣期待的眼神，刘珉无奈的说。想了想，又对中年女人建议道：“之前您不是说和小吴之间相处也比较愉快吗？不如直接找他做个中间人，让他帮忙和老宋好好沟通沟通，只要让老宋明白他没有权利在租房合同到期前撵你们走就行了。”
“是啊是啊，只要这段时间可以有房子住就好了，我也不是想要什么赔偿，小吴他也是好人，大家生活都很难的嘛！”妇人愁容稍减，连连道谢，又热情地抓了一大把花生要让二人尝尝，以表谢意。
车厢又恢复了宁静，列车还在黑夜中滑行，似乎这一段小插曲并未发生过一般。周围的人大都已经睡了，看了看刘珉，他已经又对着车窗发呆，这夜还真是够长的，赵家鸣深深感叹。
====慧问提示====
出租房屋和抵押房屋都是为了更好的利用房屋的效用而处分财产的行为。然而产权人出租房屋后在将房屋抵押可能对承租人和抵押人的利益有影响。如何平衡各方的利益是一个重要问题。通常情况下，产权人将房屋设立抵押权不影响承租人的利益。当抵押权是现实时，承租人具有有优先购买权，即使承租人不行使优先购买权，当房屋所有权发生转移后，承租人也可以依据买卖不破租赁原则继续履行原租赁合同。