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第八十八回【慧问】优先购买有限制
傍晚的二环照例是拥堵的，张朝军开着车缓缓的在车流中挪动再挪动，等好不容易挪回到家时，七点的新闻都已经播完了，晚餐也早已上桌，儿子张越早已急不可待地坐在桌旁等着。
晚餐里有张朝军父子俩都爱吃的黑椒牛柳和清炒菜心，看着就叫人食指大动，尤其对于嘴馋的儿子，确实是个考验。素云嗔笑着儿子碗里夹菜，又回头对张朝军说道：“对了，桃子说有点事想咨询你，你什么时候有时间，我让他去找你！”
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“那个像女生的哥哥！”张越闻言忽然一脸惊恐。
“他怎么了，又被人欺负了？”张朝军最爱妻子炒的黑椒牛柳，为此心情大好，原本因繁忙的工作及堵车的痛苦导致死机的大脑又缓缓运行起来，“那你明天下班带他回来吧，咱们边吃饭边聊。对了，明天我想喝萝卜羊肉汤！这大冷天的，得补一补才是。”张朝军趁机提出了要求。
“越越，不准没大没小！不能那么说桃子哥哥！”素云才制止了越越的大惊小怪，便听到丈夫点餐的要求，不由得一阵好笑。“知道了，知道了，萝卜羊肉汤！还有什么想吃的赶紧点来，正好明天叫桃子一起来吃饭。对了，明天你记得早点回来！”
桃子脸色苍白，身形消瘦，叠穿了很多层，还是不见臃肿，照此看来叫他黄瓜应该更合适。张朝军到家时，桃子正在辅导张越做功课。见到张朝军回来，张越忙不迭地摆脱这个穿着林黛玉外衣的斯巴达精神秉承者，偷偷地向父亲哭诉桃子指导功课时严厉得不像人。
张朝军哈哈大笑，拍拍儿子的脑袋，让他回房自个儿琢磨作业，又见素云还在厨房里忙碌着，晚餐也还没好，就与桃子一起在客厅坐下，等着听桃子讲述他的问题所在。
“上次的事，多谢姐夫了！那之后我就搬到医院附近的一个胡同里，租了一套房子，但现在又出了点事情。”桃子解释说。他到医院入职后，就一直住医院的宿舍，后来因为购房遇到问题得到张朝军的帮助，又因两次购房均受挫，索性就想着缓一缓，先租个房再说。谁知他大概是天生与房子相克啊，这才租了没多久，又出了问题。
“两个月前我和这套房子的房东刘洋签了房屋租赁合同，签的期限是三年，约好了每月租金5600元，半年一付。但是前不久我才知道，刘洋生意失败，急着要把房子卖掉套现。他问过我是否想要购买那套房子，但是我一时间拿不出那么多钱，就和他约定2个月内付清，房价我们也谈好了，为128万。我这边正筹着钱呢，那边却又听说他已经在这个月初通过中介公司把这套房子，以125万元的价格卖给了王先生。”桃子简单陈述了一下事情*。
果然又是买房的问题，张朝军心想，这桃子还真是“买房杀手”啊，看中的房子始终都买不到手，也不知道这个怪圈要到什么时候才能终结？“那后续情况怎样？你很喜欢那套房子？”张朝军问。
“嗯，我很喜欢，上班方便，房子住起来也舒服，因为是在一楼，所以还带了一个小花园，也适合平时看书研究。那位王先生应该也是因为这个原因吧，同样很喜欢这套房子。而刘洋说虽然和我约好了给我两个月的时间筹买房款，但他真的很着急用钱，尤其是家里偏偏又有人得了重病，急需等钱救治，所以没法再等下去，就和王先生签了合同。姐夫，我听说，好象承租人对房屋的买卖具有优先权，不知道我是不是可以主张优先购买权呢？”小桃确实很中意现在的居所，尤其是这两次想买房却总是周折不断，心情实在有点沮丧，发自肺腑的希望有个安定的环境。
张朝军想了想说，“法律上的确有这么一条规定，承租人在同等条件下具有优先购买权。但这个前提是‘同等条件’。对于买卖房屋而言，这个‘同等条件’主要是指房屋合同的内容，强调的是购房人所开出的支付价格、期限、交付方式等。”看见桃子不是很明白，又解释道，“如果优先购买人，也就是承租人提供的条件等于或者优先于第三人提供的买受条件，出卖人通常是没有理由拒绝承租人行使优先购买权的。因为在此条件下，无论是谁买他的房子，对出卖人而言都是相同的。只有在当优先购买权人的买受条件会造成出卖人利益损害时，才可以排除优先购买权的行使。”
“那就是说，即使我有优先购买权也不能排除其他人的购买权？可是我开出来的房价也比王生先开出来的高出3万啊！这不是对刘洋更为有利吗？又怎么会造成他的利益损害呢？”桃子还是有些疑惑。
“是的，虽然你具有优先购买权，却也不能剥夺其他人的购买权，仅仅是效力优先于其他人罢了。就这件事来说，桃子你开出的条件在价格上确实优于王先生，但是房东刘洋目前的情况，重点不在于钱多钱少，而是他非常需要钱，能在短期内迅速取得资金是他提出的最重要的条件，但这点正好是你暂时无法满足，而王先生可以立刻满足的。所以通常情况下，如果出卖人开具的条件优先购买权人无法满足，仍然可以由其他人实现购买的要求。从目前情况来看，除非你也能马上拿出这128万元，要不然，你想要主张优先购买权，我们是不占优势的。”张朝军解释说。
“哎！真是太遗憾了！我还是很喜欢那套房子的！那我再想想办法，看看能不能再和刘洋以及王先生商量一下吧！”桃子遗憾地说。
“好了，过来吃饭吧！本来就世事难料啊！”张朝军安慰他。
====慧问提示====
在房屋买卖合同中，承租人在同等条件下具有优先购买权，而同等条件主要指合同的内容，强调的是购房人所开出的支付对价。现代交易形式、交易条件日趋多样复杂化，合同内容涉及内容面广，要求优先购买人与其他购买人提出的履行条件在价格、期限、交付条件等各个方面完全一致很难实现，虽然通常以价格为原则，但在实际审判中法院还需结合具体案情，运用自由裁量权，再做出判断。
晚餐里有张朝军父子俩都爱吃的黑椒牛柳和清炒菜心，看着就叫人食指大动，尤其对于嘴馋的儿子，确实是个考验。素云嗔笑着儿子碗里夹菜，又回头对张朝军说道：“对了，桃子说有点事想咨询你，你什么时候有时间，我让他去找你！”
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“那个像女生的哥哥！”张越闻言忽然一脸惊恐。
“他怎么了，又被人欺负了？”张朝军最爱妻子炒的黑椒牛柳，为此心情大好，原本因繁忙的工作及堵车的痛苦导致死机的大脑又缓缓运行起来，“那你明天下班带他回来吧，咱们边吃饭边聊。对了，明天我想喝萝卜羊肉汤！这大冷天的，得补一补才是。”张朝军趁机提出了要求。
“越越，不准没大没小！不能那么说桃子哥哥！”素云才制止了越越的大惊小怪，便听到丈夫点餐的要求，不由得一阵好笑。“知道了，知道了，萝卜羊肉汤！还有什么想吃的赶紧点来，正好明天叫桃子一起来吃饭。对了，明天你记得早点回来！”
桃子脸色苍白，身形消瘦，叠穿了很多层，还是不见臃肿，照此看来叫他黄瓜应该更合适。张朝军到家时，桃子正在辅导张越做功课。见到张朝军回来，张越忙不迭地摆脱这个穿着林黛玉外衣的斯巴达精神秉承者，偷偷地向父亲哭诉桃子指导功课时严厉得不像人。
张朝军哈哈大笑，拍拍儿子的脑袋，让他回房自个儿琢磨作业，又见素云还在厨房里忙碌着，晚餐也还没好，就与桃子一起在客厅坐下，等着听桃子讲述他的问题所在。
“上次的事，多谢姐夫了！那之后我就搬到医院附近的一个胡同里，租了一套房子，但现在又出了点事情。”桃子解释说。他到医院入职后，就一直住医院的宿舍，后来因为购房遇到问题得到张朝军的帮助，又因两次购房均受挫，索性就想着缓一缓，先租个房再说。谁知他大概是天生与房子相克啊，这才租了没多久，又出了问题。
“两个月前我和这套房子的房东刘洋签了房屋租赁合同，签的期限是三年，约好了每月租金5600元，半年一付。但是前不久我才知道，刘洋生意失败，急着要把房子卖掉套现。他问过我是否想要购买那套房子，但是我一时间拿不出那么多钱，就和他约定2个月内付清，房价我们也谈好了，为128万。我这边正筹着钱呢，那边却又听说他已经在这个月初通过中介公司把这套房子，以125万元的价格卖给了王先生。”桃子简单陈述了一下事情*。
果然又是买房的问题，张朝军心想，这桃子还真是“买房杀手”啊，看中的房子始终都买不到手，也不知道这个怪圈要到什么时候才能终结？“那后续情况怎样？你很喜欢那套房子？”张朝军问。
“嗯，我很喜欢，上班方便，房子住起来也舒服，因为是在一楼，所以还带了一个小花园，也适合平时看书研究。那位王先生应该也是因为这个原因吧，同样很喜欢这套房子。而刘洋说虽然和我约好了给我两个月的时间筹买房款，但他真的很着急用钱，尤其是家里偏偏又有人得了重病，急需等钱救治，所以没法再等下去，就和王先生签了合同。姐夫，我听说，好象承租人对房屋的买卖具有优先权，不知道我是不是可以主张优先购买权呢？”小桃确实很中意现在的居所，尤其是这两次想买房却总是周折不断，心情实在有点沮丧，发自肺腑的希望有个安定的环境。
张朝军想了想说，“法律上的确有这么一条规定，承租人在同等条件下具有优先购买权。但这个前提是‘同等条件’。对于买卖房屋而言，这个‘同等条件’主要是指房屋合同的内容，强调的是购房人所开出的支付价格、期限、交付方式等。”看见桃子不是很明白，又解释道，“如果优先购买人，也就是承租人提供的条件等于或者优先于第三人提供的买受条件，出卖人通常是没有理由拒绝承租人行使优先购买权的。因为在此条件下，无论是谁买他的房子，对出卖人而言都是相同的。只有在当优先购买权人的买受条件会造成出卖人利益损害时，才可以排除优先购买权的行使。”
“那就是说，即使我有优先购买权也不能排除其他人的购买权？可是我开出来的房价也比王生先开出来的高出3万啊！这不是对刘洋更为有利吗？又怎么会造成他的利益损害呢？”桃子还是有些疑惑。
“是的，虽然你具有优先购买权，却也不能剥夺其他人的购买权，仅仅是效力优先于其他人罢了。就这件事来说，桃子你开出的条件在价格上确实优于王先生，但是房东刘洋目前的情况，重点不在于钱多钱少，而是他非常需要钱，能在短期内迅速取得资金是他提出的最重要的条件，但这点正好是你暂时无法满足，而王先生可以立刻满足的。所以通常情况下，如果出卖人开具的条件优先购买权人无法满足，仍然可以由其他人实现购买的要求。从目前情况来看，除非你也能马上拿出这128万元，要不然，你想要主张优先购买权，我们是不占优势的。”张朝军解释说。
“哎！真是太遗憾了！我还是很喜欢那套房子的！那我再想想办法，看看能不能再和刘洋以及王先生商量一下吧！”桃子遗憾地说。
“好了，过来吃饭吧！本来就世事难料啊！”张朝军安慰他。
====慧问提示====
在房屋买卖合同中，承租人在同等条件下具有优先购买权，而同等条件主要指合同的内容，强调的是购房人所开出的支付对价。现代交易形式、交易条件日趋多样复杂化，合同内容涉及内容面广，要求优先购买人与其他购买人提出的履行条件在价格、期限、交付条件等各个方面完全一致很难实现，虽然通常以价格为原则，但在实际审判中法院还需结合具体案情，运用自由裁量权，再做出判断。